O ENVIDRAÇAMENTO DAS VARANDAS NOS CONDOMINIOS EDILICIOS - 5/6/08
Os novos empreendimentos imobiliários, em sua esmagadora maioria, contemplam apartamentos com sacadas. Há quem as chame de varanda ou terraço. Especialmente nos grandes centros, morar num imóvel com ampla varanda é sinônimo de qualidade de vida. As incorporadoras aproveitam a febre das sacadas e lançam empreendimentos com churrasqueiras, fornos de pizza, pias e floreiras nas varandas, que muito alavancam as vendas. Projetos arquitetônicos arrojados integram as sacadas com as salas dos apartamentos, criando ambientes fantásticos.
O crescimento dos empreendimentos imobiliários com sacadas fomentou um assunto extremamente polêmico e delicado, objeto de incansáveis discussões nas assembléias de condomínio, qual seja: O ENVIDRAÇAMENTO DAS VARANDAS CONFIGURA ALTERAÇÃO DE FACHADA ?
Diante de convenções de condomínio completamente omissas sobre o tema e posturas municipais obscuras, os advogados ficam em maus lençóis nas assembléias, quando questionados a opinar sobre o assunto. Há moradores que, sem qualquer autorização da assembléia geral ou do síndico, resolvem envidraçar suas varandas, causando graves transtornos ao condomínio, que precisa até se socorrer de ação demolitória.
Não tenho dúvida em afirmar, com base nas tendências de mercado e na jurisprudência, que o envidraçamento das varandas, desde que autorizado em assembléia, com padronização estética e estudo técnico, não configura alteração de fachada. Nesse sentido:
CONDOMÍNIO - FATO QUE NÃO IMPORTA EM ALTERAÇÃO DA FORMA EXTERNA DA FACHADA - INEXISTÊNCIA DE VIOLAÇÃO DA LEI OU DA CONVENÇÃO CONDOMINIAL - AÇÃO COMINATÓRIA IMPROCEDENTE - INTELIGÊNCIA DO ART. 628 DO CÓDIGO CIVIL. O simples envidraçamento de um terraço não implica em alteração da forma externa da fachada que não obstante o acréscimo decorrente dessa obra, se a conserva imutável em suas linhas arquitetônicas. Nº 51.149 - Capital - 4º Câmara Civil do TASP - Votação Unânime O Supremo Tribunal Federal (Revista Forense 128/458) entendeu que "não constituindo o envidraçamento das varandas inovação da forma exterior do edifício, basta, para estabelecer o seu modelo, a decisão da maioria dos condôminos"
Recentemente, a Dra. Dinamara Silva Fernandes, autoridade em direito imobiliário, membro do Comitê Jurídico da AABIC (Associação das Administradoras de Bens, Imóveis e Condomínios de São Paulo), nos presenteou com brilhante parecer sobre o tema, mostrando que a questão não é meramente estética e merece grande atenção, senão vejamos:
"Há muito se questiona se o envidraçamento de varandas altera a fachada do edifício ou não. Atualmente a jurisprudência, em sua maioria, tem abrandado o rigorismo quanto a este tipo de obra, decidindo que o envidraçamento de varandas, se respeitado o conjunto arquitetônico e que tenham caixilhos de mesmo padrão e, ainda, que sejam transparentes, não altera a fachada. No entanto, ainda existe uma corrente minoritária, mais formalista, que entende ser o envidraçamento de varanda, caso de alteração de fachada. Entretanto, a matéria transborda a questão da alteração da fachada, que não é o único ponto de discussão a ser analisado. Há duas legislações específicas para ao caso, além da convenção condominial, quais sejam: uma que norteia o universo condominial que era a Lei 4.591/64, atualmente, regulado pelo Novo Código Civil, e outra que é a Lei de Postura Municipal, que, apesar de dispor sobre toda e qualquer obra no município, é alvo sempre de esquecimento nas ações desta natureza. Isto porque, o envidraçamento da varanda, não pode ser visto somente sob o prisma da descaracterização da fachada, já que este pode ser ultrapassado através de consenso geral entre os condôminos, em regular assembléia; O que é esquecido dentro de um condomínio, é que a varanda, normalmente, não é computada como área construída; Este é o ponto de conflito, que gera irregularidade e traz graves transtornos ao condomínio, já que o seu fechamento, gera acréscimo de área e torna o "habite-se" irregular, sendo que a multa prevista na legislação municipal é sobre o total da área construída e não somente sobre a parte irregular. Assim, antes de se levar esta discussão, para uma assembléia, o condomínio deverá agir com prudência, consultando um engenheiro nesta área, a fim de que o mesmo verifique a planta e faça cálculo para levantamento do coeficiente de aproveitamento do terreno bem como da taxa de ocupação, de acordo com zoneamento, pois, normalmente, se constrói 100% do permitido o que impediria qualquer aumento de área construída; Por isto a importância desta análise antes da assembléia, posto que se houver aumento de área e esta for além do permitido, de acordo com cada zoneamento da cidade, será criado um problema seríssimo para o condomínio. Neste caso, talvez somente através de uma anistia e com pagamento de outorga onerosa, que de acordo com a prefeitura se traduz da seguinte forma: É a contrapartida financeira cobrada do proprietário da edificação pelo excesso de área construída que ultrapassar o coeficiente de aproveitamento na zona em que estiver localizado, é que se pode tentar regularizar uma situação desta natureza. Por fim, ultrapassadas todas estas etapas, há ainda providências a serem tomadas junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, em razão de toda esta alteração. Por isto a importância da prudência e prevenção quando se pensar em envidraçamento/fechamento de varanda."
Por Marcio Rachkorsky
Os novos empreendimentos imobiliários, em sua esmagadora maioria, contemplam apartamentos com sacadas. Há quem as chame de varanda ou terraço. Especialmente nos grandes centros, morar num imóvel com ampla varanda é sinônimo de qualidade de vida. As incorporadoras aproveitam a febre das sacadas e lançam empreendimentos com churrasqueiras, fornos de pizza, pias e floreiras nas varandas, que muito alavancam as vendas. Projetos arquitetônicos arrojados integram as sacadas com as salas dos apartamentos, criando ambientes fantásticos.
O crescimento dos empreendimentos imobiliários com sacadas fomentou um assunto extremamente polêmico e delicado, objeto de incansáveis discussões nas assembléias de condomínio, qual seja: O ENVIDRAÇAMENTO DAS VARANDAS CONFIGURA ALTERAÇÃO DE FACHADA ?
Diante de convenções de condomínio completamente omissas sobre o tema e posturas municipais obscuras, os advogados ficam em maus lençóis nas assembléias, quando questionados a opinar sobre o assunto. Há moradores que, sem qualquer autorização da assembléia geral ou do síndico, resolvem envidraçar suas varandas, causando graves transtornos ao condomínio, que precisa até se socorrer de ação demolitória.
Não tenho dúvida em afirmar, com base nas tendências de mercado e na jurisprudência, que o envidraçamento das varandas, desde que autorizado em assembléia, com padronização estética e estudo técnico, não configura alteração de fachada. Nesse sentido:
CONDOMÍNIO - FATO QUE NÃO IMPORTA EM ALTERAÇÃO DA FORMA EXTERNA DA FACHADA - INEXISTÊNCIA DE VIOLAÇÃO DA LEI OU DA CONVENÇÃO CONDOMINIAL - AÇÃO COMINATÓRIA IMPROCEDENTE - INTELIGÊNCIA DO ART. 628 DO CÓDIGO CIVIL. O simples envidraçamento de um terraço não implica em alteração da forma externa da fachada que não obstante o acréscimo decorrente dessa obra, se a conserva imutável em suas linhas arquitetônicas. Nº 51.149 - Capital - 4º Câmara Civil do TASP - Votação Unânime O Supremo Tribunal Federal (Revista Forense 128/458) entendeu que "não constituindo o envidraçamento das varandas inovação da forma exterior do edifício, basta, para estabelecer o seu modelo, a decisão da maioria dos condôminos"
Recentemente, a Dra. Dinamara Silva Fernandes, autoridade em direito imobiliário, membro do Comitê Jurídico da AABIC (Associação das Administradoras de Bens, Imóveis e Condomínios de São Paulo), nos presenteou com brilhante parecer sobre o tema, mostrando que a questão não é meramente estética e merece grande atenção, senão vejamos:
"Há muito se questiona se o envidraçamento de varandas altera a fachada do edifício ou não. Atualmente a jurisprudência, em sua maioria, tem abrandado o rigorismo quanto a este tipo de obra, decidindo que o envidraçamento de varandas, se respeitado o conjunto arquitetônico e que tenham caixilhos de mesmo padrão e, ainda, que sejam transparentes, não altera a fachada. No entanto, ainda existe uma corrente minoritária, mais formalista, que entende ser o envidraçamento de varanda, caso de alteração de fachada. Entretanto, a matéria transborda a questão da alteração da fachada, que não é o único ponto de discussão a ser analisado. Há duas legislações específicas para ao caso, além da convenção condominial, quais sejam: uma que norteia o universo condominial que era a Lei 4.591/64, atualmente, regulado pelo Novo Código Civil, e outra que é a Lei de Postura Municipal, que, apesar de dispor sobre toda e qualquer obra no município, é alvo sempre de esquecimento nas ações desta natureza. Isto porque, o envidraçamento da varanda, não pode ser visto somente sob o prisma da descaracterização da fachada, já que este pode ser ultrapassado através de consenso geral entre os condôminos, em regular assembléia; O que é esquecido dentro de um condomínio, é que a varanda, normalmente, não é computada como área construída; Este é o ponto de conflito, que gera irregularidade e traz graves transtornos ao condomínio, já que o seu fechamento, gera acréscimo de área e torna o "habite-se" irregular, sendo que a multa prevista na legislação municipal é sobre o total da área construída e não somente sobre a parte irregular. Assim, antes de se levar esta discussão, para uma assembléia, o condomínio deverá agir com prudência, consultando um engenheiro nesta área, a fim de que o mesmo verifique a planta e faça cálculo para levantamento do coeficiente de aproveitamento do terreno bem como da taxa de ocupação, de acordo com zoneamento, pois, normalmente, se constrói 100% do permitido o que impediria qualquer aumento de área construída; Por isto a importância desta análise antes da assembléia, posto que se houver aumento de área e esta for além do permitido, de acordo com cada zoneamento da cidade, será criado um problema seríssimo para o condomínio. Neste caso, talvez somente através de uma anistia e com pagamento de outorga onerosa, que de acordo com a prefeitura se traduz da seguinte forma: É a contrapartida financeira cobrada do proprietário da edificação pelo excesso de área construída que ultrapassar o coeficiente de aproveitamento na zona em que estiver localizado, é que se pode tentar regularizar uma situação desta natureza. Por fim, ultrapassadas todas estas etapas, há ainda providências a serem tomadas junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, em razão de toda esta alteração. Por isto a importância da prudência e prevenção quando se pensar em envidraçamento/fechamento de varanda."
Por Marcio Rachkorsky
Conta de água será individual para mineiros04/06/2008
Os condomínios acabam de ganhar uma importante ferramenta para reduzir a inadimplência nos prédios. Foi sancionada a Lei Estadual 17.506, que regulamenta a medição individualizada de água em prédios residenciais, comerciais ou de uso misto por empresas prestadoras de serviços de abastecimento de água. A lei estabelece prazo de até 180 dias para que as empresas façam as adequações necessárias para iniciar a prestação do serviço, mas, segundo Cláudio Gomes, superintendente-comercial da Copasa, os condomínios que optarem pela instalação dos hidrômetros individuais receberão as contas individualizadas em até 90 dias, prazo estabelecido para que sejam feitas alterações no regulamento de serviços públicos de água e esgoto no estado.Para o advogado Rômulo Gouvêa, a lei sancionada resolve o maior problema dos condomínios: a inadimplência. “A instalação de hidrômetros individuais reduz praticamente a zero a inadimplência, pois o peso da água nas contas do condomínio é de 25% a 30%. A medida também tira das costas do síndico a responsabilidade de pagar a conta de água de moradores que estão inadimplentes”, revela o advogado, que tem vários clientes que conseguiram acabar com a inadimplência nos condomínios depois do advento dos hidrômetros individuais.
A principal mudança instituída pela lei é que, agora, o envio de contas individuais de água será automático, pois a Copasa será obrigada a instalar hidrômetros por apartamento nos prédios. Até então, como a legislação permitia a instalação de apenas um hidrômetro por edifício, os condomínios precisavam contratar uma administradora para destrinchar a conta por apartamento. Mas, segundo Gomes, para que os hidrômetros individuais sejam instalados, o prédio precisa fazer as adaptações necessárias. Na avaliação do advogado, o custo da reforma varia de prédio para prédio, conforme a quantidade de andares, o tipo de acabamento e a estrutura das instalações hidráulicas.FaturamentoO executivo admite queda no faturamento da Copasa com o novo sistema de medição de água. “Não havendo necessidade de produzir tanto, também haverá redução do custo operacional – mas não na mesma proporção, obviamente. Mas estamos cumprindo nosso papel social de uso racional dos recursos hídricos”, reconhece Gomes. “Existem muitos vazamentos em condomínios, mas como a conta é conjunta, as pessoas não se preocupam em racionar o uso, pois no fim do mês pagam a mesma coisa, independentemente do consumo. Agora isso vai mudar”, observa Rômulo Gouvêa.Karla Mendes - Estado de Minas - Fonte: Uai
Condomínio pode divulgar os condôminos inadimplentes?06/06/2008
Um dos assuntos campeões de consultas no Departamento Jurídico é sem dúvida a possibilidade de responsabilização civil por parte do condomínio pela divulgação dos condôminos inadimplentes, seja através de assembléia, seja pela inclusão da unidade devedora no balancete do condomínio ou afixação da relação de inadimplentes no quadro de avisos do prédio.Se, por um lado, a administração condominial sente-se na obrigação de informar a saúde das finanças do condomínio, por outro uma enxurrada de processos começa a tomar conta dos tribunais. Por isso, muita cautela não faz mal a ninguém, pois a alegação mais comum entre os inadimplentes que tiveram o seu nome divulgado perante a comunidade é a de que foram ofendidos em sua honra, imagem, dignidade ou mesmo foram expostos de forma vexatória, solicitando assim indenização por danos morais.Mas, afinal, como fica o condomínio? Segundo pesquisa realizada pelo Departamento Jurídico do Secovi Rio, a jurisprudência tem sido bastante firme em não considerar tais atos dos administradores de condomínios passíveis de gerar indenização pelo argumento da obrigação de a administração comunicar a todos os condôminos a situação financeira do condomínio. Por esse motivo, incluir no balancete as unidades que não efetuaram o pagamento da cota condominial não pode ser considerado uma prática desrespeitosa.
O Judiciário estadual tem decidido reiteradamente pela legalidade do ato ou pela inexistência de dano moral ao condômino que teve a sua unidade mencionada no balancete, enfocando como embasamento para tal decisão os seguintes aspectos:
• O dever do condomínio de informar aos condôminos detalhes da administração que vem sendo realizada configura exercício regular de direito.
• A afixação do balancete, com referência ao número dos apartamentos inadimplentes, sem indicação dos nomes dos respectivos condôminos, não configura dano à honra desses.• Descabimento de indenização por dano moral em razão de ter o condomínio informado tal fato aos demais moradores.
• O condômino que não cumpre as suas obrigações não pode se queixar quando ficar registrado, em balancete, o seu débito e quando os outros condôminos reclamarem dessa inadimplência.Já com relação à afixação da relação dos inadimplentes no quadro de avisos, o entendimento é de que tal prática constitui cobrança vexatória, passível de reparação. No que diz respeito à divulgação em assembléia da relação de devedores, vale lembrar que a assembléia condominial é o fórum competente para discussão e deliberação dos assuntos de interesse da coletividade, dentre os quais se insere, entre os mais importantes, a situação financeira do condomínio, sendo dever do síndico comunicar aos demais condôminos os recebimentos e gastos efetuados.
Um dos papéis fundamentais do síndico – e também dever legal – é o de prestar informações, bem como dar transparência aos atos de sua administração.
A gerente do Departamento Jurídico do Secovi Rio, Solange Santos, enfatiza que uma questão não deve ser esquecida: antes de incluir no balancete uma unidade como devedora, ou mesmo levar o assunto para a assembléia, é imprescindível que não reste qualquer dúvida quanto ao não-pagamento da cota, posto que a cobrança indevida gera responsabilidade de indenização.
O Judiciário estadual tem decidido reiteradamente pela legalidade do ato ou pela inexistência de dano moral ao condômino que teve a sua unidade mencionada no balancete, enfocando como embasamento para tal decisão os seguintes aspectos:
• O dever do condomínio de informar aos condôminos detalhes da administração que vem sendo realizada configura exercício regular de direito.
• A afixação do balancete, com referência ao número dos apartamentos inadimplentes, sem indicação dos nomes dos respectivos condôminos, não configura dano à honra desses.• Descabimento de indenização por dano moral em razão de ter o condomínio informado tal fato aos demais moradores.
• O condômino que não cumpre as suas obrigações não pode se queixar quando ficar registrado, em balancete, o seu débito e quando os outros condôminos reclamarem dessa inadimplência.Já com relação à afixação da relação dos inadimplentes no quadro de avisos, o entendimento é de que tal prática constitui cobrança vexatória, passível de reparação. No que diz respeito à divulgação em assembléia da relação de devedores, vale lembrar que a assembléia condominial é o fórum competente para discussão e deliberação dos assuntos de interesse da coletividade, dentre os quais se insere, entre os mais importantes, a situação financeira do condomínio, sendo dever do síndico comunicar aos demais condôminos os recebimentos e gastos efetuados.
Um dos papéis fundamentais do síndico – e também dever legal – é o de prestar informações, bem como dar transparência aos atos de sua administração.
A gerente do Departamento Jurídico do Secovi Rio, Solange Santos, enfatiza que uma questão não deve ser esquecida: antes de incluir no balancete uma unidade como devedora, ou mesmo levar o assunto para a assembléia, é imprescindível que não reste qualquer dúvida quanto ao não-pagamento da cota, posto que a cobrança indevida gera responsabilidade de indenização.
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