segunda-feira, 5 de novembro de 2012

Citação por edital do devedor que muda de endereço sem informar seu credor


Interpretação das normas à luz dos princípios jurídicos, direito pós-positivo (ou neopositivo) e a citação por edital do devedor que muda de endereço sem informar seu credor

Mário Henrique da Luz do Prado



É corriqueiro na pratica da advocacia um fato que, por infortunado que seja, não tem sempre uma consequência jurídica que merecia. Se trata da reiterada prática do devedor que deixa de informar seu credor de sua mudança de endereço, ou seja, quando da diligência para tentativa de citação, o devedor não é encontrado no endereço que informou seu credor quando da formalização do negócio jurídico.
Deste fato, decorre a imputação de tentativa do credor por todos os meios de busca que sejam disponíveis até que se localize o devedor. Tal prática traz transtorno processual, pois traz a necessidade de diversas diligências, muitas vezes distribuição de inúmeras cartas precatórias para citação, entre outras medidas que têm desacerto com a atual feição de celeridade que toma a máquina judiciária. Após inúmeras e incansáveis tentativas de localização do astuto devedor, pode ser determinada a citação por edital, prevista no artigo 231 do Código de Processo Civil.
Contudo, numa análise deveras profunda deste contexto, vemos a discrepância da imputação dos ônus decorrentes do ato do devedor (no caso, sua mudança de endereço sem a comunicação ao credor) ao credor e à máquina judiciária. Não é justo que o credor tenha prejuízos por ato de má-fé do devedor.
Tal problemática pode solver-se, a partir de uma análise de melhor sensibilidade da norma processual, cogente, de natureza pública, à luz dos princípios jurídicos de direito, acompanhada de uma exegese teleológica. In casu, o princípio da boa-fé contratual.
Pois bem.
O artigo 231 do Código de Processo Civil, que trata da Citação por edital, modalidade de citação ficta, que é medida de exceção, menciona que poderá ser determinada a citação por edital quando desconhecido ou incerto o réu, quando ignorado, incerto ou inacessível o lugar que se encontrar, ou nos casos expressos em lei.
Assim, deverá ser certificado nos autos estar o réu em lugar incerto e não sabido para que seja determinada a citação por edital do devedor que se mudou de endereço sem informar seu credor de seu novo endereço. Ocorre que, na prática, também é exigido (e com acerto) o exaurimento de todos os meios disponíveis para localização do réu (dentre estes, pesquisas em órgãos oficiais mediante distribuição de ofícios, tentativas em diversos endereços, muitas vezes em outras comarcas, o que demanda distribuição de carta precatória, etc.).
Tal demanda tem o condão de premiar o devedor que se esquiva de seus compromissos, pelo quê, a imputação ao credor do ônus de localizar o devedor, nestes casos, é medida de injustiça processual. E não deve ser este o condão da lei.
E à luz do princípio da boa-fé contratual, esta prática poderá ser condenada.
Ou seja, a prática do devedor, em deixar de informar ao seu credor fere ao princípio da boa-fé contratual, pois que a informação de mudança do endereço até o término da execução do negócio jurídico é medida de confiança entre os contratantes, podendo haver estipulação expressa no contrato de tal obrigação.
Segundo Ruy Rosado de Aguiar1 podemos definir boa-fé como "um princípio geral de Direito, segundo o qual todos devem comportar-se de acordo com um padrão ético de confiança e lealdade. Gera deveres secundários de conduta, que impõem às partes comportamentos necessários, ainda que não previstos expressamente nos contratos, que devem ser obedecidos a fim de permitir a realização das justas expectativas surgidas em razão da celebração e da execução da avenca".
Assim, é de bom grado exigir-se como medida de lealdade contratual a mudança de endereço.
Ademais, a interpretação das normas a partir de princípios é medida muito acertada em busca da justiça.
Mas qual seria a alcançabilidade dos princípios jurídicos no nosso ordenamento?
A interpretação do direito a partir de princípios jurídicos é de longa data e ganhou impulso com os movimentos constitucionalistas americano e francês ocorridos no século XVIII. Como dito por Uadi Lammêgo Bulhões2 "(...) vale observar que o período do constitucionalismo moderno coincide com a fase do pós-positivismo jurídicos, por alguns chamado de neopositivismo, que promoveu a superação do normativismo exarcebado. (...) Pós positivismo jurídico – movimento que atribui importância aos princípios do Direito, e não somente às leis".
Ou seja, os princípios jurídicos ganharam status de normas vinculantes com as revoluções constitucionalistas, o que coincidiu com a eclosão do direito póspositivo, ou neopositivismo jurídico.
Lembre-se que o artigo 4º da Lei de Introdução às Normas de Direito Brasileiromenciona que princípios jurídicos são aplicáveis na omissão da lei. Tal assertiva merece inteligência cautelosa, pois os princípios não são aplicáveis somente na omissão da lei, mas são paradigma exegético de qualquer norma.
Desta forma, temos que a citação por Edital do devedor que deixa de informar seu endereço ao seu credor, tão logo seja certificado de que aquele não fora encontrado no endereço informado, tem respaldo no princípio da boa-fé contratual, e é medida que coíbe as injustiças legais.
Resta aos juízes desapegarem da interpretação puramente literal e peremptória das normas jurídicas para que se faça efetiva justiça processual, pois mera aplicação do texto frio e estático dá lei não faz justiça, faz no máximo repetição de normas que faria vergonha até aos glosadores do direito medieval.
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1 Cláusulas abusivas no Código do Consumidor, in Estudos sobre a proteção do consumidor no Brasil e no Mercosul) in MELO, Lucinete Cardoso de. O princípio da boa-fé objetiva no Código Civil. Jus Navigandi, Teresina, ano 9, n. 523, 12 dez. 2004 . Acesso em: 19 ago. 2012.
2Bulhões, Uadi Lammêgo.Curso de Direito Constitucional. São Paulo. Editora Saraiva: 2011, p. 72 e 73.
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Mário Henrique da Luz do Prado é advogado do escritório JBM Advogados

segunda-feira, 9 de julho de 2012

Dívida de valor pequeno não pode provocar falência de sociedade comercial


DECISÃO DO STJ
Dívida de valor pequeno não pode provocar falência de sociedade comercial
O princípio da preservação da empresa impede que valores inexpressivos de dívida provoquem a quebra da sociedade comercial. A decretação de falência, ainda que o pedido tenha sido formulado na vigência do Decreto-Lei 7.661/45, deve observar o valor mínimo de dívida exigido pela Lei 11.101/05, que é de 40 salários mínimos. 

Com esse entendimento, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) negou recurso especial interposto por empresa que pretendia ver decretada a falência de outra, devedora de duplicatas no valor de R$ 6.244,20. 

O pedido de falência foi feito em 2001, sob a vigência do Decreto-Lei 7.661, cujo artigo 1º estabelecia: “Considera-se falido o comerciante que, sem relevante razão de direito, não paga no vencimento obrigação líquida, constante de título que legitime a ação executiva.” 

Mudança
A Lei 11.101 trouxe significativa alteração, indicando valor mínimo equivalente a 40 salários mínimos como pressuposto do requerimento de falência. 

O juízo de primeiro grau extinguiu o processo, visto que o valor da dívida era inferior ao previsto na nova legislação falimentar. A decisão foi mantida em segunda instância, entendendo o tribunal que deveria incidir o previsto na Lei 11.101. 

No recurso especial interposto no STJ, a empresa alegou que a falência, de acordo com o artigo 1º do Decreto-Lei 7.661, era
caracterizada pela impontualidade no pagamento de uma obrigação líquida e não pela ocorrência de circunstâncias indicativas de insolvência. 

O ministro Luis Felipe Salomão, relator do recurso especial, analisou a questão sob o enfoque intertemporal e entendeu que a nova lei especificou que, se a falência da sociedade fosse decretada na sua vigência, seriam aplicados os seus dispositivos. “Assim, no procedimento pré-falimentar, aplica-se a lei anterior, incidindo a nova lei de quebras somente na fase falimentar”, disse.

Entretanto, ele explicou que a questão não deveria ser analisada simplesmente sob o prisma do direito intertemporal, mas pela ótica da nova ordem constitucional, que consagra o princípio da preservação da empresa.

Repercussão socioeconômica. 

“Tendo-se como orientação constitucional a preservação da empresa, refoge à noção de razoabilidade a possibilidade de valores insignificantes provocarem a sua quebra, razão pela qual a preservação da unidade produtiva deve prevalecer em detrimento da satisfação da uma dívida que nem mesmo ostenta valor compatível com a repercussão socioeconômica da decretação da falência”, sustentou Luis Felipe Salomão.

Para ele, a decretação da falência de sociedade comercial em razão de débitos de valores pequenos não atende ao correto princípio de política judiciária e, além disso, traz drásticas consequências sociais, nocivas e desproporcionais ao montante do crédito em discussão, tanto para a empresa, quanto para os empregados.

Por fim, o ministro explicou que o pedido de falência deve ser utilizado somente como última solução, sob pena de se valer do processo falimentar com propósitos coercitivos. 


DECISÃO
Terceiro que adquire imóvel de má-fé é atingido por efeitos do pacto comissório não transcrito no registro
As consequências de pacto que determinava a anulação de contrato por descumprimento de uma cláusula (pacto comissório) podem ser impostas a terceiro que tenha agido de má-fé ou de modo temerário. Com esse entendimento, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) manteve decisão que garantiu à Mitra Arquidiocesana de Fortaleza a posse de um terreno nobre na capital do Ceará.

A Quarta Turma considerou desfeito o contrato de permuta do imóvel assinado pela instituição com construtoras que acabaram não edificando a obra prometida. Para a Turma, também é nula a alienação do terreno feita posteriormente pelas construtoras a terceiro – a Associação Pró-ensino Ltda. (Apel).

Inicialmente, em 1993, a Mitra assinou contrato de permuta com um consórcio de construtoras para exploração do terreno em questão. Em contrapartida, receberia lojas, apartamentos e vagas de garagem nas edificações que deveriam ser erguidas no prazo de 30 meses. No ano seguinte, a escritura pública de compra e venda do terreno foi passada ao consórcio, como constava no contrato. No entanto, apesar de terem iniciado a obra, as construtoras inadimpliram o contrato. Em 1999, alienaram o imóvel à Apel.

Ocorre que no contrato com a Mitra havia um cláusula resolutiva, determinando o restabelecimento do statu quo ante em caso de inadimplemento. A Mitra ajuizou, então, ação contra as construtoras e a Apel, para rescindir o contrato e anular a escritura pública de compra e venda do imóvel à Apel. A instituição religiosa pediu também o embargo da obra, a demolição do que já havia sido construído e o pagamento de indenização por perdas e danos e lucros cessantes. 

Inadimplência

A ação foi julgada procedente, anulando a venda feita à Apel. A sentença entendeu que, uma vez ocorrida a inadimplência, a avença das construtoras com a Mitra estava desfeita, surgindo para o consórcio a obrigação de devolver o imóvel. Também disse que a Apel teria conhecimento daquele negócio, e que sabia dos riscos que estava correndo. Em apelação, a sentença foi confirmada.

A Apel recorreu ao STJ. O relator, ministro Raul Araújo, afastou a alegação de prescrição do direito de ação sustentada pela recorrente. Disse que, baseadas nos fatos e provas, nas circunstâncias do caso e nas afirmações feitas nas contestações apresentadas pelas rés, as instâncias ordinárias se convenceram de que a associação tinha conhecimento das pendências relativas ao imóvel.

“Com um mínimo de diligência, indispensável para quem adquire imóvel de tão alto valor apresentando edificações inconclusas, descobriria a Apel a litigiosidade latente do negócio”, disse o ministro. Para ele, a Apel assumiu os riscos envolvidos. Acolher a tese contrária ao que foi delineado pelas instâncias de origem demandaria reexame de provas, o que é vedado pelo Súmula 7 do STJ.
 

Má-fé 

O ministro relator também analisou outro ponto contestado pela Apel: de que a cláusula resolutiva não foi mencionada no título de transmissão da propriedade do imóvel para as construtoras, nem averbada no registro competente, a fim de garantir e prevenir terceiro quanto à possibilidade de perda do bem.

O magistrado reconheceu que, se a condição resolutiva não constar do registro imobiliário, a rescisão do contrato não opera efeitos em relação a terceiros de boa-fé. Entretanto, se o terceiro adquire imóvel, mas, de alguma forma, conhecia a restrição imposta, agindo de forma temerária ou de má-fé na aquisição do bem, “não poderá alegar em seu favor haver presunção absoluta do domínio constante de registro imobiliário”.

No caso, como as instâncias de origem entenderam haver conhecimento da restrição pela Apel, não se aplica a regra da boa-fé. Ademais, concluiu o ministro, a presunção de veracidade dos registros imobiliários não é absoluta, mas juris tantum, admitindo-se prova em contrário. 


segunda-feira, 25 de junho de 2012

ITBI: o bicho-papão no sonho da casa própria


ITBI: o bicho-papão no sonho da casa própria

 

Prefeitura avalia imóveis até 50% acima do valor de mercado para cobrar imposto; compradores recorrem sem sucesso

 
RIO - Em qual local da cidade o imóvel é mais valorizado? Acertou quem respondeu no setor de ITBI da Secretaria municipal de Fazenda. Embalada pelo boom imobiliário dos últimos três anos, a prefeitura do Rio vem aumentando — em alguns casos em mais de 50% — a avaliação dos imóveis da cidade para a cobrança do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, aquele tributo que o comprador pensa que vai recolher ao município no valor de 2% do que pagou pela casa nova, mas que, na prática, pode ser bem mais.
Foi o caso do administrador Rogério Quintanilha. Ele comprou um apartamento na Tijuca por R$ 750 mil. Ao gerar pela internet a guia do ITBI, levou o primeiro susto: o valor do apartamento pulou para R$ 1,1 milhão. Rogério recorreu administrativamente e perdeu. Mas, quando foi tirar uma nova guia do imposto, o valor venal arbitrado pela prefeitura tinha subido para R$1,9 milhão.
— Eu recorri de novo. Desta vez, ganhei. Paguei o tributo referente ao valor de R$1,1 milhão. Ou seja, o prefeito pôs um bode na minha sala e, quando retirou, eu achei que ficou bem melhor — contou Quintanilha, que agora vive um novo drama.

Estado também usa avaliações da prefeitura

Com a morte da mulher, ele terá que recolher 4% do valor atualizado do imóvel de imposto ao estado para receber como herança parte do mesmo imóvel. E a Fazenda estadual usa, como regra, as avaliações da prefeitura:
— Agora vou ter que brigar para tirar o bode do Cabral da minha sala.
Para não perder o financiamento da casa própria, a economista Viviana Faria resolveu pagar os R$ 32 mil de ITBI referentes ao valor de mercado de R$ 1,6 milhão que a prefeitura estipulou para o apartamento de 120 metros quadrados que ela e o marido compraram na planta, por R$ 600 mil, na Rua Ministro Raul Fernandes, em Botafogo.
— O valor que a construtora atualizou para o imóvel é de R$ 800 mil, a prefeitura avaliou pelo dobro. Então estamos dispostos a vender o imóvel agora para ela — protestou Viviana, que pretende recorrer à Justiça.
Sua futura vizinha, a analista de sistemas Andréa Rocha, resolveu recorrer administrativamente, mas teme perder o financiamento:
— Demos entrada no recurso no início do mês, e o despachante calcula que o recurso seja julgado em até um mês. A compra está parada, e isso com certeza vai impactar no financiamento.
O mineiro Alexandre Sontang também recorreu. Ele comprou há dois anos um apartamento no Humaitá, na planta, pelo valor de R$ 615 mil. O imóvel foi entregue em novembro de 2011, mas a briga com o ITBI atrasou a entrega das chaves:
— A prefeitura arbitrou o valor em R$ 1,89 milhão, três vezes o valor que paguei. No mercado, o imóvel está avaliado em R$ 1,1 milhão. Recorri imediatamente.
Sontang entrou com recurso administrativo em 2 de abril, mas ainda não teve resposta:
— O processo na prefeitura anda a passos de tartaruga, sem contar que a cada instante pedem novos documentos. Não pude esperar esse processo desrespeitoso com o cidadão, pois precisava pagar entregar a guia paga do imposto à construtora para poder obter as chaves. Então, quitei.
José Carlos Luz Bernardo desistiu de trocar seu apartamento na Rua Manoel Ferreira, por outro maior na Rua Vice-governador Rubens Berardo, na Gávea, depois que soube o valor que teria de pagar de ITBI:
— O valor do imóvel é R$ 1,61 milhão, mas a prefeitura avaliou em R$ 2,5 milhões. Desisti.
Segundo o vice-presidente de Assuntos Condominiais do Secovi-RJ, Leonardo Schneider, em algumas ruas da cidade a prefeitura vem de fato avaliando os imóveis acima do valor de mercado:
— Isso está acontecendo em bairros como a Tijuca, onde a diferença realmente está alta. A prefeitura apostou muito na valorização dos preços, e isso está se tornando um fator restritivo no mercado. Muitos contribuintes se sentem lesados. O município deveria fazer uma revisão desses valores.
Na hora de calcular o IPTU, critério é outro
A mesma Secretaria municipal de Fazenda, que supervaloriza o imóvel no momento da compra, dá a ele um valor até dez vezes mais baixo na hora de cobrar o IPTU. O subsecretário municipal de Tributação e Fiscalização, Ricardo Martins, explica que isto ocorre porque são empregados critérios diferentes. Segundo ele, para calcular o ITBI ,o governo utiliza as regras da Associação Brasileira de Normas Técnicas. Ricardo Martins explicou que, a cada três meses, a fiscalização avalia os valores das guias pagas para tirar a estimativa e atualizar os valores:
— Usamos a massa de informações dos valores efetivamente pagos do ITBI. Na comparação de um trimestre com outro, se a variação ultrapassar o limite de 5%, para cima ou para baixo, então atualizamos os dados. É claro que com 80 mil guias por ano, podemos errar em uma ou outra avaliação. Para isto, existe a revisão. O contribuinte que não concordar com o valor da guia pode impugná-lo — explicou o secretário, acrescentando que o recurso administrativo demora cerca de 15 dias para ser julgado.
Segundo ele, a legislação estabelece que o o ITBI deve ser recolhido sobre o valor venal (de mercado) do imóvel e é de competência do município:
— O imóvel na planta é uma oportunidade. O comprador assume o risco do investimento. E a incorporadora, por sua vez, baixa o preço para captar recursos, mas assim que o imóvel fica pronto o valor é atualizado. A prefeitura não pode pagar o ônus dessa oportunidade. Ela tem que cobrar o valor de mercado. É o que diz a lei.
Já o valor venal do IPTU é calculado a partir da Planta Genérica de Valores, cuja vigência data de janeiro de 1998. Em seu site, a Secretaria municipal de Fazenda disponibiliza a explicação para o cálculo do valor venal de um imóvel, bem como a consulta de logradouros.
Segundo Ricardo Martins, para impugnar o valor da guia do ITBI, o contribuinte pode recorrer na sede da Prefeitura, na Rua Afonso Cavalcanti, 455, prédio anexo, no andar térreo, no horário de 9 às 16 horas, ou mesmo pela internet. No site da SMF, estão disponíveis o formulário, os documentos necessários e o passo a passo do processo administrativo. Para recorrer, o contribuinte tem prazo de até 30 dias após o lançamento e antes de efetuar o pagamento.
Professor de direito imobiliário, o advogado João Basílio explicou que o contribuinte também pode recorrer judicialmente, através de ação de repetição de indébito, mas corre o risco, senão conseguir uma medida liminar, de ter que esperar até quatro anos pelo julgamento do recurso.
Basílio avalia que a prefeitura errou na dose. Segundo ele, durante décadas, o município avaliava muito mal os valores de mercado para o cálculo do imposto:
— Antigamente, a prefeitura avaliava o imóvel por cerca de 30% do valor de mercado. Era muito baixo. Foi no governo Cesar Maia que os valores foram revistos e passou a se utilizar o valor de mercado. Mas agora, em alguns bairros, esses valores estão realmente acima da realidade — explicou.
Segundo ele, o mercado de imóveis no Rio viveu um boom nos últimos anos, mas tende agora a estabilizar.


Leia mais sobre esse assunto em http://oglobo.globo.com/rio/itbi-bicho-papao-no-sonho-da-casa-propria-5231164#ixzz1yeY76wv6
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Construtoras podem voltar a cobrar juros durante obras


Construtoras podem voltar a cobrar juros durante obras
Decisão do STJ abre caminho para revisão de TAC assinado em 2005
Uma decisão da Segunda Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) considerou legais os juros cobrados pelas construtoras durante a obra na venda de um imóvel na planta. Na prática, isso abre caminho para uma antiga prática que, no passado, levou tantos compradores à Justiça, já que o saldo a pagar na entrega das chaves era mais alto que o valor do imóvel. Por seis votos a três, os ministros do STJ entenderam que não existe venda a prazo com preço de venda à vista e, com este argumento, reverteram decisão anterior da Quarta Turma, que havia identificado abuso contratual na cobrança dos chamados “juros no pé”, no jargão do mercado.
Relator do acórdão, o ministro Antonio Carlos Ferreira considerou que a comercialização de imóvel na planta facilita o acesso à moradia e, em regra, constitui investimento para o comprador, que adquire o bem com valor inferior ao preço do imóvel pronto. Ele argumentou ainda que “o comprador tem a obrigação de pagar o preço ajustado enquanto o incorporador assume toda a responsabilidade pela conclusão do empreendimento” e que a quitação da compra deveria ser feita à vista. “O incorporador estará antecipando os recursos que são de responsabilidade do adquirente, destinados a assegurar o regular andamento do empreendimento. Afigura-se, nessa situação, legítima a cobrança de juros compensatórios”, concluiu o ministro.
Para ele, a cobrança dos juros nunca deixou de ser feita pelas construtoras e incorporadoras, que incluíam seu valor no preço final da obra sem, contudo, explicitá-lo no contrato. Assim, a decisão pela legalidade da cobrança garantiria o direito à informação previsto no Código de Defesa do Consumidor.
O vice-presidente da Associação Nacional dos Executivos de Finanças, Administração e Contabilidade (Anefac), Miguel de Oliveira, critica a decisão do STJ: para ele, o consumidor só deve pagar juros a partir do momento em que tem acesso ao bem.
— Se você não está usufruindo do imóvel, não tem porque pagar juros. Depois da concessão do habite-se, sim, é justo haver uma atualização do custo da produção.
Oliveira, no entanto, não acredita que o mercado voltará a adotar essa prática.
— Até acredito que algumas empresas vão embutir os juros nas parcelas pré-chaves, mas o consumidor hoje está mais atento, mais consciente. Aquela construtora que efetivamente estiver cobrando juros acabará sendo evitada pelos compradores.
A decisão é nacional. Mas aqui no Rio, um Termo de Ajustamento de Conduta (TAC) proposto pelo Ministério Público Estadual foi assinado em 2005 por grande parte das construtoras que, desde então, se comprometeram a não mais fazer a cobrança. Com a decisão do STJ, contudo, é provável que construtoras peçam, futuramente, a revisão desse TAC. Mas o vice-presidente da Ademi, João Paulo Matos, também não acredita que isso vá acontecer, pelo menos, por enquanto.
— O mercado amadureceu e percebeu que essa é uma prática que não funcionava. Então, as construtoras precisaram se adaptar a não cobrança de juros. Não acredito que agora isso possa mudar e com todas as empresas que já conversei, não percebi esse interesse. Mas a decisão é de cada uma — afirmou.

terça-feira, 22 de maio de 2012

A Lei nº 12.607/2012 e as alterações na locação de garagem de condomínio para terceiros


Segue nova lei sobre locação de garagem em condomínio......

Vale a pena dar uma olhadinha no artigo abaixo sobre o assunto.

A Lei nº 12.607/2012 e as alterações na locação de garagem de condomínio para terceiros
Salomão Resedá - Elaborado em 04/2012.

Não há que se falar em quebra dos efeitos jurídicos decorrentes de contratos de locação de garagem de condomínio com terceiros celebrados antes da promulgação da nova lei.

SUMÁRIO: 
1. INTRODUÇÃO;
2. A LOCAÇÃO DA VAGA DE GARAGEM PARA TERCEIROS.
3. O NOVO § 1º DO ART. 1331.
4. E OS CONTRATOS JÁ CELEBRADOS?;
5. CONCLUSÃO;
6. REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS.

1. INTRODUÇÃO

No último dia 05.04.2012, foi publicada a lei nº 12.607/2012, que trouxe uma reforma pontual ao Código Civil vigente. A alteração atingiu o livro do Direito das Coisas, mais especificamente na matéria atinente a condomínio. Com a entrada em vigor da referida lei, o § 1º do art. 1.331 do Diploma material passa a ter nova roupagem, a saber:
Antes da edição da Lei 12.607/2012
Depois da edição da Lei 12.607/2012

§ 1o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários.
§ 1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.

Conforme se percebe no quadro comparativo acima exposto, o legislador optou por inserir uma restrição na liberdade de alienação da área privativa do condômino. Agora, os abrigos para veículos – mais conhecidos como garagens – somente poderão ser alienados a pessoas estranhas ao condomínio quando devidamente autorizado pela convenção de condomínio.


Apesar da suposta inovação legislativa, a linha de pensamento seguida não se alterou muito daquilo que a doutrina pátria vinha defendendo ordinariamente.

 

2. A LOCAÇÃO DA VAGA DE GARAGEM PARA TERCEIROS.


A vaga de garagem é considerada como parte da unidade privada do condômino e, em razão disso, deve ser utilizada exclusivamente por seu proprietário. Geralmente, seu título de propriedade é conferido juntamente com o registro da escritura pública da própria unidade autônoma.
Utilizou-se a expressão “geralmente” não por acaso.
Os novos empreendimentos possuem vagas sobressalentes que são vendidas em apartado para aqueles condôminos que precisam dispor de um numero maior de abrigos de veículos do que aqueles vinculados ao seu apartamento. Nestes casos, é possível optar pelo registro autônomo da vaga em face da unidade privada. Essa distinção confere ao proprietário a possibilidade de dispor da sua vaga de garagem de forma muito mais desimpedida do que se o seu registro estivesse vinculado à escrita do apartamento.
Aliás, desde a entrada em vigor do novo Código Civil, tornou-se mais fácil a locação das garagens de um condômino. Inovou o legislador civilista ao inaugurar o art. 1.338 que trouxe estampada a possibilidade de auferir frutos com o “abrigo para veículos”, conforme se observa, in verbis:

Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores”, o que significa dizer que o leque de locatários ganharia um grande impulso, pois extrapolaria os limites dos condôminos, sendo aceitos, inclusive terceiros estranhos ao condomínio.

Como uma tentativa de reduzir o afã pela exploração econômica, o referido art. 1.338 colocou um freio na liberdade para celebração de contratos de locação de garagens. O legislador exigiu o cumprimento do direito de preferência entre os condôminos para, a partir de então, ser viabilizada a oferta para alienígenas àquele convívio comunitário.
Acontece que esta opção do Código Civil sempre foi bastante criticada pelos doutrinadores pátrios. Silvio de Salvo Venosa compõe a corrente que se posiciona contra esta possibilidade de locação para terceiros, conferida pelo Código atual. O referido autor, ao comentar o Código Civil, alerta para uma maior fragilidade da segurança do condomínio quando se autoriza a locação da garagem para aqueles que não se apresentam como condôminos, sugerindo inclusive uma ampla restrição a esta possibilidade. Segundo o doutrinador, “deveria o Código ter sido mais específico e incisivo. Não só a convenção e o regulamento podem vedar o ingresso de estranhos, como também a assembléia geral pode decidir sobre a matéria.”[1]
Neste mesmo sentido, afirma Pedro Elias Avvad que “muito embora a lei tenha aberto uma possibilidade de alugar área no abrigo para veículo a estranhos sem a tradicional ressalva “se a convenção o permitir”, está claro que o condômino locador, não fica, só por isso, autorizado a ignorar o estatuto interno alugando a sua vaga a estranhos, caso haja proibição expressa neste sentido.”[2]
Portanto, apesar de não constar no dispositivo mencionado, a necessidade de previsão acerca da possibilidade de locação para terceiros, pelo menos, na convenção de condomínio deve ser imposta. Esta exigência busca assegurar, no mínimo, o dever de informação aos demais condôminos da viabilidade de locação aos outros, mantendo, assim um comportamento isonômico para todos. Além disso, garante, ainda, a participação dos demais proprietários na deliberação de condutas a serem adotadas junto ao condomínio.

 

3. O NOVO § 1º DO ART. 1331.


A alteração inaugurada no § 1º do art. 1331 veio legitimar aquilo que estava presente apenas nas linhas dos livros e na mente dos doutrinadores mais cautelosos. Agora, o legislador, como já mencionado, resolveu limitar a liberdade do condômino quanto à alienação e a locação da sua vaga de garagem. A partir de então, somente com a autorização expressa na convenção de condomínio é que será possível adotar qualquer dessas atitudes. Em outras palavras, a simples omissão quanto a este tema deve ser interpretada como obstáculo à locação ou alienação da vaga de garagem para terceiros que não os condôminos.
Sendo assim, por exemplo, locar um “abrigo para veículos” sem a devida autorização expressa precedente da convenção de condomínio não assegura a validade do contrato de locação, haja vista que foi desobedecida a norma expressa, agora, em lei.

Apesar dessa maior segurança, a inovação não é merecedora de fortes aplausos pelo seu ineditismo.
Aliás, diga-se de passagem, que, apesar de, no curso do presente ensaio, sempre mencionar a expressão “inovação”, numa análise mais aprofundada não podemos sustentar o bastão da novidade com tanta ânsia. Isso porque o próprio Código Civil no art. 1.339, § 2º afirma expressamente que “é permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembléia geral.”
Perceba que a linha de raciocínio constante no novo § 1º do art. 1331 é similar a que consta no art. 1.339 § 2º do mesmo diploma civil, o que apaga, um pouco, o brilho do dispositivo foco deste pequeno ensaio.
A vantagem, porém, está na restrição da temática, o que evita maiores discussões. Identificar e qualificar o que venha a ser “parte acessória” da unidade imobiliária do condômino era uma tarefa que ficava solta nas relações factuais. Por exemplo: seria possível considerar a garagem com escritura autônoma como um acessório à unidade imobiliária? E aquela que está registrada na mesma escritura do apartamento? Se a resposta for positiva, a mudança ora em análise somente confirmará aquilo que o Código já mencionava, ou como popularmente se diz: “será chover no molhado”. Em caso contrário, o legislador civilista acabou por sanar uma omissão legal que já era suprida pela Convenção de Condomínio que tinha total autonomia para censurar a possibilidade de locação e/ou alienação da vaga de garagem para terceiros estranhos ao condomínio.

 

4. E OS CONTRATOS JÁ CELEBRADOS?


Considerando, ou não, a mudança legislativa como uma inovação, deve-se alertar para uma singela situação: E as relações locatícias travadas anteriormente à promulgação da referida norma em condomínios onde não há convenção de condomínio que permita expressamente a celebração com terceiros, como ficará a partir de então?

Lembram os autores Rodolfo Pamplona Filho e Pablo Stolze[3] que a nulidade do negócio jurídico pode ser classificada, dentre outras espécies, em originária e sucessiva, sendo que a primeira é assim rotulada, pois o vício nasce no próprio ato, enquanto que a segunda se manifesta por causa superveniente. Sendo assim, esta mudança legislativa seria, portanto, uma causa superveniente, o que afetaria os contratos em vigência já que não estão em conformidade com o que determina a lei, configurando, portanto uma fraude ao dispositivo legal?

O primeiro pensamento que pode ser desenhado segue a linha de raciocínio segundo a qual não pode ser considerado como defeito do negócio jurídico, pois não houve intenção das partes em fraudar a norma legal. Neste ponto, Cristiano Chaves e Nelson Rosenvald destacam que “a nulidade por fraude é objetiva, não estando atrelada à intenção de burlar o mandamento legal. Havendo contrariedade à lei, pouco interessa se o declarante tinha, ou não, o propósito fraudatório.”[4]

Ocorre que, apesar da possibilidade de invalidar um negócio jurídico por causa superveniente, a alteração da norma jurídica não é capaz de atingir o plano da validade do contrato de locação – no exemplo citado –, pois os requisitos para assegurar o livre trânsito dos efeitos desta avença devem ser observados no momento da sua celebração.
No caso em voga, deve-se chamar ao centro o art. 6º da Lei de Introdução ao Direito Brasileiro que assim afirma: “a lei em vigor terá efeito imediato e geral, respeitados o ato jurídico perfeito, o direito adquirido e a coisa julgada”. Isso implica dizer que não será possível a retroatividade da lei 12.607/2012 devido à sua eficácia ser processada apenas a partir da sua publicação, mantendo-se, consequentemente, hígida toda avença celebrada anteriormente.
Portanto, não há que se falar em quebra dos efeitos jurídicos decorrentes de contratos de locação de garagem de condomínio com terceiros celebrados antes da promulgação da referida lei. Estas avenças devem permanecer intactas, respeitando todos os efeitos dela decorrentes. O que não se pode aceitar é a renovação do mencionado contrato sem observar a necessidade de autorização expressa da convenção de condomínio para situações como esta em estudo.

 

5. CONCLUSÃO.


Diante de tudo ora apresentado, ainda que de forma singela, é possível concluir que o novo texto do § 1º do art. 1.331 do Código Civil modificado pela introdução da Lei 12.607/2012 apenas trouxe contornos legais para um entendimento doutrinário majoritário acerca das limitações ao exercício do poder de disponibilidade das garagens em condomínio edilício para terceiros.
É certo que com a referida mudança, consolidou-se o entendimento acerca do assunto, evitando maiores discussões, porém, como já relatado, o próprio Diploma Civil já tangenciava neste sentido na medida em que trazia em seu § 2º do art. 1.339 a impossibilidade de alienar partes acessórias à unidade imobiliária a terceiros, sem prévia autorização da convenção de condomínio.
Por fim, concluiu-se que, apesar da introdução do novel dispositivo legal, seus efeitos não podem atingir os contratos de locação entre condôminos e terceiros já celebrados sob pena de ferir frontalmente o art. 6º da Lei de Introdução do Direito Brasileiro, que assegura a proteção ao direito adquirido.
Destarte, a novidade legal, apesar de bem-vinda, não pode ser considerada como uma inovação.

 

6. BIBLIOGRAFIA.


AVVAD, Pedro Elias. Condomínio em Edificações no Novo Código Civil. 2 ed. rev. amp. Rio de Janeiro: 2007, Renovar.
FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Direito Civil: teoria geral. 8 ed. Rio de Janeiro: Lúmen Júris, 2010.
GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo Curso do Direito Civil: Parte Geral. 10 ed. rev. atual. vol I. São Paulo: SARAIVA, 2008.
VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil: Direitos Reais. 11 ed. São Paulo: Atlas, 2011.

Notas

[1] VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil: Direitos Reais. 11 ed. São Paulo: Atlas, 2011, p. 384
[2] AVVAD, Pedro Elias. Condomínio em Edificações no Novo Código Civil. 2 ed. rev. amp. Rio de Janeiro: 2007, Renovar, p. 114
[3] GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo Curso do Direito Civil: Parte Geral. 10 ed. rev. atual. vol I. São Paulo: SARAIVA, 2008, p. 384
[4] FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Direito Civil: teoria geral. 8 ed. Rio de Janeiro: Lúmen Júris, 2010, p 530.