Segue nova lei sobre locação de garagem em condomínio......
Vale a pena dar uma olhadinha no artigo abaixo sobre o assunto.
A Lei nº 12.607/2012 e as alterações na locação de
garagem de condomínio para terceiros
Não há que
se falar em quebra dos efeitos jurídicos decorrentes de contratos de locação de
garagem de condomínio com terceiros celebrados antes da promulgação da nova
lei.
SUMÁRIO:
1.
INTRODUÇÃO;
2. A
LOCAÇÃO DA VAGA DE GARAGEM PARA TERCEIROS.
3. O NOVO
§ 1º DO ART. 1331.
4. E OS
CONTRATOS JÁ CELEBRADOS?;
5.
CONCLUSÃO;
6.
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS.
1. INTRODUÇÃO
No último
dia 05.04.2012, foi publicada a lei nº 12.607/2012, que trouxe uma reforma
pontual ao Código Civil vigente. A alteração atingiu o livro do Direito das
Coisas, mais especificamente na matéria atinente a condomínio. Com a entrada em
vigor da referida lei, o § 1º do art. 1.331 do Diploma material passa a ter
nova roupagem, a saber:
Antes da
edição da Lei 12.607/2012
|
Depois
da edição da Lei 12.607/2012
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§ 1o As
partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos,
escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as
respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a
propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus
proprietários.
|
§ 1º As
partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos,
escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no
solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo
ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os
abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas
estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de
condomínio.
|
Conforme
se percebe no quadro comparativo acima exposto, o legislador optou por inserir
uma restrição na liberdade de alienação da área privativa do condômino. Agora,
os abrigos para veículos – mais conhecidos como garagens – somente poderão ser
alienados a pessoas estranhas ao condomínio quando devidamente autorizado pela
convenção de condomínio.
Apesar da suposta inovação legislativa, a linha de pensamento seguida não se
alterou muito daquilo que a doutrina pátria vinha defendendo ordinariamente.
2. A LOCAÇÃO DA VAGA DE
GARAGEM PARA TERCEIROS.
A vaga de
garagem é considerada como parte da unidade privada do condômino e, em razão
disso, deve ser utilizada exclusivamente por seu proprietário. Geralmente, seu
título de propriedade é conferido juntamente com o registro da escritura
pública da própria unidade autônoma.
Utilizou-se
a expressão “geralmente” não por acaso.
Os novos
empreendimentos possuem vagas sobressalentes que são vendidas em apartado para
aqueles condôminos que precisam dispor de um numero maior de abrigos de
veículos do que aqueles vinculados ao seu apartamento. Nestes casos, é possível
optar pelo registro autônomo da vaga em face da unidade privada. Essa distinção
confere ao proprietário a possibilidade de dispor da sua vaga de garagem de
forma muito mais desimpedida do que se o seu registro estivesse vinculado à
escrita do apartamento.
Aliás,
desde a entrada em vigor do novo Código Civil, tornou-se mais fácil a locação
das garagens de um condômino. Inovou o legislador civilista ao inaugurar o art.
1.338 que trouxe estampada a possibilidade de auferir frutos com o “abrigo para
veículos”, conforme se observa, in verbis:
Resolvendo o condômino alugar área no abrigo
para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a
estranhos, e, entre todos, os possuidores”, o que significa dizer
que o leque de locatários ganharia um grande impulso, pois extrapolaria os
limites dos condôminos, sendo aceitos, inclusive terceiros estranhos ao
condomínio.
Como uma
tentativa de reduzir o afã pela exploração econômica, o referido art. 1.338
colocou um freio na liberdade para celebração de contratos de locação de
garagens. O legislador exigiu o cumprimento do direito de preferência entre os
condôminos para, a partir de então, ser viabilizada a oferta para alienígenas
àquele convívio comunitário.
Acontece
que esta opção do Código Civil sempre foi bastante criticada pelos
doutrinadores pátrios. Silvio de Salvo Venosa compõe a corrente que se
posiciona contra esta possibilidade de locação para terceiros, conferida pelo Código atual. O
referido autor, ao comentar o Código Civil, alerta para uma maior fragilidade
da segurança do condomínio quando se autoriza a locação da garagem para aqueles
que não se apresentam como condôminos, sugerindo inclusive uma ampla restrição
a esta possibilidade. Segundo o doutrinador, “deveria o Código ter sido mais
específico e incisivo. Não só a convenção e o regulamento podem vedar o
ingresso de estranhos, como também a assembléia geral pode decidir sobre a
matéria.”[1]
Neste
mesmo sentido, afirma Pedro Elias Avvad que “muito embora a lei tenha aberto
uma possibilidade de alugar área no abrigo para veículo a estranhos sem a
tradicional ressalva “se a convenção o permitir”, está claro que o condômino
locador, não fica, só por isso, autorizado a ignorar o estatuto interno
alugando a sua vaga a estranhos, caso haja proibição expressa neste sentido.”[2]
Portanto,
apesar de não constar no dispositivo mencionado, a necessidade de previsão
acerca da possibilidade de locação para terceiros, pelo menos, na convenção de
condomínio deve ser imposta. Esta exigência busca assegurar, no mínimo, o dever
de informação aos demais condôminos da viabilidade de locação aos outros,
mantendo, assim um comportamento isonômico para todos. Além disso, garante,
ainda, a participação dos demais proprietários na deliberação de condutas a
serem adotadas junto ao condomínio.
3. O NOVO § 1º DO ART.
1331.
A alteração
inaugurada no § 1º do art. 1331 veio legitimar aquilo que estava presente
apenas nas linhas dos livros e na mente dos doutrinadores mais cautelosos.
Agora, o legislador, como já mencionado, resolveu limitar a liberdade do
condômino quanto à alienação e a locação da sua vaga de garagem. A partir de
então, somente com a autorização expressa na convenção de condomínio é que será
possível adotar qualquer dessas atitudes. Em outras palavras, a simples omissão
quanto a este tema deve ser interpretada como obstáculo à locação ou alienação
da vaga de garagem para terceiros que não os condôminos.
Sendo assim,
por exemplo, locar um “abrigo para veículos” sem a devida autorização expressa
precedente da convenção de condomínio não assegura a validade do contrato de
locação, haja vista que foi desobedecida a norma expressa, agora, em lei.
Apesar
dessa maior segurança, a inovação não é merecedora de fortes aplausos pelo seu
ineditismo.
Aliás,
diga-se de passagem, que, apesar de, no curso do presente ensaio, sempre
mencionar a expressão “inovação”, numa análise mais aprofundada não podemos
sustentar o bastão da novidade com tanta ânsia. Isso porque o próprio Código
Civil no art. 1.339, § 2º afirma expressamente que “é permitido ao condômino
alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só
podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do
condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembléia geral.”
Perceba
que a linha de raciocínio constante no novo § 1º do art. 1331 é similar a que
consta no art. 1.339 § 2º do mesmo diploma civil, o que apaga, um pouco, o
brilho do dispositivo foco deste pequeno ensaio.
A
vantagem, porém, está na restrição da temática, o que evita maiores discussões.
Identificar e qualificar o que venha a ser “parte acessória” da unidade
imobiliária do condômino era uma tarefa que ficava solta nas relações factuais.
Por exemplo: seria possível considerar a garagem com escritura autônoma como um
acessório à unidade imobiliária? E aquela que está registrada na mesma escritura
do apartamento? Se a resposta for positiva, a mudança ora em análise somente
confirmará aquilo que o Código já mencionava, ou como popularmente se diz:
“será chover no molhado”. Em caso contrário, o legislador civilista acabou por
sanar uma omissão legal que já era suprida pela Convenção de Condomínio que
tinha total autonomia para censurar a possibilidade de locação e/ou alienação
da vaga de garagem para terceiros estranhos ao condomínio.
4. E OS
CONTRATOS JÁ CELEBRADOS?
Considerando,
ou não, a mudança legislativa como uma inovação, deve-se alertar para uma
singela situação: E as relações locatícias travadas anteriormente à promulgação
da referida norma em condomínios onde não há convenção de condomínio que
permita expressamente a celebração com terceiros, como ficará a partir de
então?
Lembram os
autores Rodolfo Pamplona Filho e Pablo Stolze[3] que a nulidade do negócio jurídico
pode ser classificada, dentre outras espécies, em originária e sucessiva, sendo
que a primeira é assim rotulada, pois o vício nasce no próprio ato, enquanto
que a segunda se manifesta por causa superveniente. Sendo assim, esta mudança
legislativa seria, portanto, uma causa superveniente, o que afetaria os
contratos em vigência já que não estão em conformidade com o que determina a
lei, configurando, portanto uma fraude ao dispositivo legal?
O primeiro
pensamento que pode ser desenhado segue a linha de raciocínio segundo a qual
não pode ser considerado como defeito do negócio jurídico, pois não houve
intenção das partes em fraudar a norma legal. Neste ponto, Cristiano Chaves e
Nelson Rosenvald destacam que “a nulidade por fraude é objetiva, não estando
atrelada à intenção de burlar o mandamento legal. Havendo contrariedade à lei,
pouco interessa se o declarante tinha, ou não, o propósito fraudatório.”[4]
Ocorre
que, apesar da possibilidade de invalidar um negócio jurídico por causa
superveniente, a alteração da norma jurídica não é capaz de atingir o plano da
validade do contrato de locação – no exemplo citado –, pois os requisitos para
assegurar o livre trânsito dos efeitos desta avença devem ser observados no
momento da sua celebração.
No caso em
voga, deve-se chamar ao centro o art. 6º da Lei de Introdução ao Direito
Brasileiro que assim afirma: “a lei em vigor terá efeito imediato e geral,
respeitados o ato jurídico perfeito, o direito adquirido e a coisa julgada”.
Isso implica dizer que não será possível a retroatividade da lei 12.607/2012
devido à sua eficácia ser processada apenas a partir da sua publicação,
mantendo-se, consequentemente, hígida toda avença celebrada anteriormente.
Portanto,
não há que se falar em quebra dos efeitos jurídicos decorrentes de contratos de
locação de garagem de condomínio com terceiros celebrados antes da promulgação
da referida lei. Estas avenças devem permanecer intactas, respeitando todos os
efeitos dela decorrentes. O que não se pode aceitar é a renovação do mencionado
contrato sem observar a necessidade de autorização expressa da convenção de
condomínio para situações como esta em estudo.
5. CONCLUSÃO.
Diante de
tudo ora apresentado, ainda que de forma singela, é possível concluir que o
novo texto do § 1º do art. 1.331 do Código Civil modificado pela introdução da
Lei 12.607/2012 apenas trouxe contornos legais para um entendimento doutrinário
majoritário acerca das limitações ao exercício do poder de disponibilidade das
garagens em condomínio edilício para terceiros.
É certo
que com a referida mudança, consolidou-se o entendimento acerca do assunto,
evitando maiores discussões, porém, como já relatado, o próprio Diploma Civil
já tangenciava neste sentido na medida em que trazia em seu § 2º do art. 1.339
a impossibilidade de alienar partes acessórias à unidade imobiliária a
terceiros, sem prévia autorização da convenção de condomínio.
Por fim,
concluiu-se que, apesar da introdução do novel dispositivo legal, seus efeitos não podem
atingir os contratos de locação entre condôminos e terceiros já celebrados sob
pena de ferir frontalmente o art. 6º da Lei de Introdução do Direito
Brasileiro, que assegura a proteção ao direito adquirido.
Destarte,
a novidade legal, apesar de bem-vinda, não pode ser considerada como uma
inovação.
6. BIBLIOGRAFIA.
AVVAD,
Pedro Elias. Condomínio em Edificações no Novo Código Civil. 2 ed. rev. amp.
Rio de Janeiro: 2007, Renovar.
FARIAS,
Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Direito Civil: teoria geral. 8 ed. Rio
de Janeiro: Lúmen Júris, 2010.
GAGLIANO,
Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo Curso do Direito Civil: Parte
Geral. 10 ed. rev. atual. vol I. São Paulo: SARAIVA, 2008.
VENOSA,
Silvio de Salvo. Direito Civil: Direitos Reais. 11 ed. São Paulo: Atlas, 2011.
Notas
[1] VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil: Direitos Reais. 11 ed. São
Paulo: Atlas, 2011, p. 384
[2] AVVAD, Pedro Elias. Condomínio em Edificações no Novo Código
Civil. 2 ed. rev. amp. Rio de Janeiro: 2007, Renovar, p. 114
[3] GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo Curso do
Direito Civil: Parte Geral. 10 ed. rev. atual. vol I. São Paulo: SARAIVA, 2008,
p. 384
[4] FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Direito Civil:
teoria geral. 8 ed. Rio de Janeiro: Lúmen Júris, 2010, p 530.